fbpx

Makaleler

Kurumlar Vergisi Kanunu Kapsamında Taşınmaz Satış Kazancı İstisnası

ÖZET: Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/1-e maddesinde, taşınmaz ve iştirak hisseleri ile kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan hakkının satışından doğan kazançların, ilgili maddedeki şartları taşıması koşuluyla kurumlar vergisinden istisna edilmesi düzenlenmiştir. 7061 sayılı “Bazı Vergi Kanunları ile Diğer Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile birlikte taşınmaz satış kazancı istisna oranı %75’ten %50’ye çekilmiştir.

 

1. GİRİŞ

5520 Sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun (KVK) 5/1-e maddesinde, kurumların en az iki tam yıl süreyle sahip oldukları taşınmaz ve iştirak hisseleri ile kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan hakkının satışından doğan kazançların %75’lik (7061 sayılı kanunun 89. Maddesi ile bu oran taşınmaz satış kazancı istisnası için %50 olarak değiştirilmiştir.) kısmı kurumlar vergisinden istisna edilmiştir. İstisnanın amacı, kurumların sermaye yapılarının güçlendirilmesi, finansman sıkıntılarının giderilmesi ve bağlı değerlerinin ekonomik faaliyetlerde daha etkin bir şekilde kullanılmasına olanak sağlanmasıdır. Bu istisnadan yararlanmak için, mükelleflerin KVK’nun 5/1-e maddesindeki tüm şartları yerine getirmeleri zorunludur.

Yazımızda KVK ve Kurumlar Vergisi Genel Tebliği çerçevesinde, bu istisnanın sadece taşınmaz satış kazancı istinası bakımından incelenmesi yapılmış olup, istisna şartları ve önemlilik arz eden hususlar açıklanmıştır. İştirak hisseleri, kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan hakkından doğan kazançlar ile ilgili istisna hükümleri bu yazının kapsamı dışında tutulmuştur.

2.YENİ TORBA KANUNDA TAŞINMAZ SATIŞ KAZANCI İSTİSNASI

Bilindiği gibi bir süredir toplumun da gündemini meşgul eden “7061 sayılı Bazı Vergi Kanunları ile Diğer Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” 5 Aralık 2017 tarihli ve 30261 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanmıştır. Bu kanunun 89.maddesiyle, yazımızın da konusunu oluşturan Kurumlar Vergisi Kanunu 5/1-e maddesinde aşağıdaki değişiklik yapılmıştır:

“Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların % 75 lik kısmı ile aynı süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazların satışından doğan kazançların % 50 lik kısmı” şeklinde düzenlenmiş olup, KVK 5/1-e maddesinde uygulanan % 75 lik istisna oranı, 7061 sayılı kanunun 89.maddesi ile sadece taşınmaz kazancı istisna için %50 olarak değiştirilmekte, diğer değerler için uygulanacak % 75 lik istisna oranını değiştirmemektedir.

3.İSTİSNA UYGULAMASINA KONU OLACAK TAŞINMAZLARIN TANIMI

Taşınmazların tanımı: Türk Medeni Kanununda, esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit olan mallar olarak tanımlanmış ve yine bu kanunun 704’üncü maddesinde; arazi, tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler taşınmaz olarak sayılmıştır.

Ayrıca Medeni Kanunun 705’inci maddesinde “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur “ hükmü gereği; bu kapsamda taşınmazların bu istisnaya konu edilebilmesi için kurum adına tapuya tescil edilmiş olması gerektiği anlaşılmaktadır.

4.İSTİSNA UYGULAMASINA İLİŞKİN ŞARTLAR

KVK’nın 1 seri nolu genel tebliğinde istisnadan yararlanacak olanlar açıklanmıştır. Buna göre; söz konusu istisna hükmünden, dar mükellef kurumlar da dâhil olmak üzere, tüm kurumlar vergisi mükellefleri yararlanabilecektir.

İstisna uygulamasına ilişkin şartlar Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5/1-e maddesinde belirtilmiş olup, 1 nolu Kurumlar Vergisi Genel Tebliği’nde yer alan bu istisna şartlarına ilişkin detaylı hükümlere aşağıda yer verilmiştir.

4.1. İki Tam Yıl Aktifte Bulunma Şartı

İstisna uygulamasına konu olacak taşınmazın en az iki tam yıl (730 gün) süreyle kurumun aktifinde yer alması gerekmektedir. Örneğin 30 Ocak 2017 de iktisap edilmiş ve aktife alınmış bir gayrimenkulün, 30 Ocak 2019 tarihinden sonra (bu tarih dâhil) satılması ve diğer şartların da gerçekleşmesi halinde söz konusu istisnadan faydalanılabilecektir.

Taşınmazların kurum adına tapuya tescilinin veya cins tashihinin bazı sebeplerden ötürü geç yapılıyor olması çok sık karşılaşılan bir durumdur. Böyle durumlarda istisnanın bu şartının yerine getirilebilmesinde, taşınmazın kurumda iki yıldan fazla süreyle fiilen kullanıldığının; yapı kullanım izin belgesi, vergi dairesi tespiti gibi resmi kurum kayıtlarıyla tevsik edilebilmesi sonucunda mümkün olabilmektedir.

Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 19. ve 20. maddeleri kapsamında gerçekleştirilen devir, tam ve kısmi bölünme hallerinde, devir veya bölünme suretiyle devralınan taşınmazların iktisap tarihi olarak, devir alınan veya bölünen kurumdaki iktisap tarihi esas alınacaktır.

İnşa halindeki binalarda iki yıllık sürenin tespiti ise inşaatı henüz tamamlanmayan, fiilen kullanma imkânı da bulunmayan binaların satılması hâlinde; kurum aktifinde iki tam yıl süre ile kayıtlı olması koşuluyla, sadece bina arsasının satış kazancına tekabül eden kısmı, diğer şartların da yerine getirilmesi ile kurumlar vergisinden istisna olacaktır.

Ancak, arsa üzerinde inşa edilen ve aktife kaydedilen binanın, kurum adına tapuya tescil edilerek satılması halinde, satılan binanın iki yıllık aktifte bulundurulma süresinin başlangıç tarihi, inşaatın tamamlandığı ve bina olarak kullanılmaya başlandığı tarih olacaktır.

4.2. Satış Kazancının Fon Hesabında Tutulması

Taşınmazların satışında kazanç satış işlemi ile birlikte doğduğundan, satış işleminin peşin veya vadeli olarak yapılmış olmasının bir önemi bulunmamakta, satışın yapıldığı yıl mutlaka bu istisnadan yararlanılması gerekmektedir. Herhangi bir nedenle satışın yapıldığı dönem istisnadan faydalanılmazsa sonraki dönemlerde istisnadan faydalanma hakkı ortadan kalkmaktadır.

Taşınmazların satışından elde edilecek kazancın istisnadan yararlanılan kısmının, pasifte özel bir fon hesabına alınması ve satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar söz konusu fon hesabında tutulması gerekmektedir. Fon hesabına alınma işleminin satışın yapıldığı yılı izleyen hesap döneminin başından itibaren kazancın beyan edildiği döneme ait kurumlar vergisi beyannamesinin verildiği tarihe kadar yapılması gerekmektedir. Dolayısıyla, istisnadan yararlanacak olan kazanç tutarı, satışın yapıldığı dönemin genel sonuç hesaplarına yansıyacak olup kurumlar vergisi beyannamesinin ilgili satırında gösterilmek suretiyle istisnadan yararlanılabilecektir. Anılan istisnadan geçici vergi dönemleri itibarıyla da yararlanılması mümkün olup belirtilen süre zarfında söz konusu kazancın fon hesabına alınmaması durumunda, kurumlar vergisi beyannamesinde istisnadan yararlanılabilmesi mümkün olmadığı gibi geçici vergi dönemleri itibarıyla yararlanılan, istisna nedeniyle zamanında tahakkuk etmeyen vergilerden kaynaklanan vergi ziyaı cezası ve gecikme faizinin ayrıca aranacağı tabiidir.

Fon hesabına alınan kazanç tutarının mükelleflerce sermayeye ilavesi mümkün bulunmaktadır. Ancak, fon hesabına alınan kazanç tutarının sermayeye ilave dışında, beş yıl içinde başka bir hesaba nakledilmesi, işletmeden çekilmesi veya dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılması ya da kurumun tasfiyesi halinde, istisna uygulanması nedeniyle zamanında tahakkuk etmeyen vergiler, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte tahsil edilecektir.

İstisna, satış kazancının belirli bir oranına uygulandığından, kazancın tamamının fon hesabına alınma şartı bulunmayıp, sadece istisnadan yararlanan kazanç kısmının söz konusu fon hesabına alınması yeterlidir.

Öte yandan, istisna uygulamasında mükelleflerin kazancın belli bir kısmı için istisnadan yararlanabilmeleri mümkün bulunmaktadır. İstisnadan kısmen yararlanılması halinde, yararlanılmayan bu kazanç tutarı için sonraki yıllarda istisnadan yararlanılabilmesi mümkün değildir. İstisnadan yararlanması öngörülen kazanç kısmının fon hesabına alınan kazanç kısmından büyük olamayacağı da tabiidir.

Örnek 1: 06/12/2017 tarihinde taşınmaz satışından 200.000 TL kazanç elde edilmiş ve bu kazanç tutarının %50’si olan 100.000 TL için 2017 yılı geçici vergi dönemlerinde ve yıllık kurumlar vergisi beyannamesinde istisnadan yararlanılmıştır. İstisnadan yararlanılan bu tutarın pasifte özel bir fon hesabına alınması ve fon hesabında bulunan bu tutarın 31/12/2022 tarihine kadar da sermayeye ilave dışında başka bir hesaba aktarılmaması veya işletmeden çekilmemesi gerekmektedir.

4.3. Taşınmaz Ticareti İle Uğraşılmaması

Taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları istisna kapsamındaki taşınmazların satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışında bulunmaktadır.

İstisna uygulaması esas itibariyle bütün kurumlar için geçerlidir. Ancak, faaliyet konusu taşınmaz ticareti ve kiralanması olan kurumların bu amaçla iktisap ettikleri ve ellerinde tuttukları taşınmazların satışından elde ettikleri kazançların istisnadan yararlanmaları mümkün değildir. Bu kurumlar maddedeki tüm şartları taşısalar bile söz konusu faaliyetlerden sağlanan kazançlar nedeniyle istisnadan yararlanamayacaklardır. Ancak bu mükelleflerin faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis ettikleri taşınmazların satışından elde ettikleri kazançlarına istisna uygulanabilecektir.

Örneğin bir inşaat şirketinde idare binası olarak kullanılan binanın daha sonra herhangi bir nedenle satılması durumunda, kanundaki şartları taşıması şartıyla, söz konusu satıştan elde edilen kazancın %50’si için istisnadan yararlanılabilecektir.

İçeriğin geri kalanını görmek için GİRİŞ yapmanız veya ÜYE olmanız gerekmektedir.

 

VERGİ MÜKELLEFİ SAVUNUCULARI DERNEĞİ
Soru ve sorunlarınız için derneğimize üye olabilirsiniz. Detaylı Bilgi İçin: 0850 304 95 42 veya 0216 606 08 10